Chci rekonstruovat byt. Potřebuji stavební povolen

Své bydlení si přejeme zařídit tak, aby nám maximálně vyhovovalo; někdy se ale i při pouhé rekonstrukci bytu nevyhneme komunikaci se stavebním úřadem.

Našli jste si byt svých snů, vyřešili jeho financování, podepsali kupní smlouvu. Tím ale shánění a zařizování není u konce. Zejména u koupě staršího bytu začínáte přemýšlet o tom, co všechno bude třeba v bytě předělat, než se nastěhujete. Někdy přitom narazíte na problém – co smíte v bytě změnit sami, a na už co budete potřebovat projekt a stavební povolení? A kdy stačí ohlášení?

Jen nový koberec, nebo bourání stěn?

V prvé řadě zvažte, zda svou činností nemůžete způsobit újmu někomu jinému. Chcete-li jen vymalovat a položit nový koberec, je všechno v pořádku. Pokud ale hodláte například vybourat příčku, je opatrnost na místě. Je příčka nosná? Pokud ano, je třeba zajistit, že jejím odstraněním nebude narušena statika objektu. Budete potřebovat projekt a stavební povolení.

Údržba stavby a stavební úprava

Stavební zákon definuje pojmy údržba stavby a stavební úprava.

Údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. Pod touto definicí si tedy můžeme představit prostou výměnu opotřebených částí stavby, opravu zašlých povrchů a podobně.

Stavební úpravou je změna dokončené stavby, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Jedná se tedy zpravidla o výraznější zásahy do objektu včetně změny dispozice, při kterých se ale nemění celkové vnější rozměry objektu. Výjimku představuje zateplení pláště objektu, které se také považuje za stavební úpravu.

Udržovací práce dle jejich charakteru buď není třeba oznamovat vůbec, nebo stačí jejich ohlášení. Rozhodující je, zda jejich provedení nemůže ohrozit nějaký zájem chráněný zákonem, jako je zdraví osob, požární bezpečnost, stabilita, vzhled stavby, životní prostředí, nebo bezpečnost při užívání. Přísnější režim platí také pro práce na stavbách, které jsou nemovitou kulturní památkou.

Stavební úpravy není třeba oznamovat vůbec, nebo je třeba jejich ohlášení, nebo stavební povolení. Ohlášení postačí, pokud dochází ke změně užívání v části stavby (např. pokud nebytový prostor předěláváte na byt), přitom ale např. nezasáhnete do nosných konstrukcí. Bez ohlášení i stavebního povolení lze provést stavební úpravu, jestliže nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání, nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí (této podmínky se u rekonstrukce bytu bát nemusíte), nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a stavba není kulturní památkou.

Nejste-li si jisti, zda uvedené podmínky splňujete, poraďte se s odborníkem – architektem či stavebním inženýrem. Případně se můžete obrátit přímo na stavební úřad. V tom případě je dobré mít s sebou podklady, ze kterých bude zřejmé, co přesně se stavbou zamýšlíte – ideálně architektonickou studii. Stavební úřad je kompetentní určit, co ještě není a co už je zásah do nosných konstrukcí stavby, zda dojde ke změně způsobu užívání v části stavby, a co považuje za změnu vzhledu stavby.

Rozdíl mezi stavebním povolením a ohlášením

Jaký je rozdíl mezi dokumentací, kterou budete muset nechat zpracovat pro ohlášení stavby a pro stavební povolení? Většinou kupodivu žádný. U stavebních úprav zná stavební zákon několik spíše okrajových situací, za kterých je dokumentace pro ohlášení jednodušší, s největší pravděpodobností to ale nebude Váš případ. Budete tedy potřebovat dokumentaci co do rozsahu shodnou s dokumentací pro stavební povolení, zpracovanou příslušným odborníkem (autorizovaným architektem či autorizovaným inženýrem). Ten si případně zajistí spolupráci kolegů – specialistů pro vybrané části dokumentace z oborů, kterým se sám nevěnuje, nebo na které se jeho autorizace nevztahuje.

Pouze pokud budete provádět udržovací práce, stačí Vám jako dokumentaci pro ohlášení předložit technický popis těchto prací, který můžete zpracovat i sami, pokud budete schopni se takového úkolu fundovaně zhostit.

Podstatný rozdíl mezi stavebním povolením a ohlášením je v jeho projednání na stavebním úřadě. Pro ohlášení jsou určeny kratší správní lhůty, takže jeho vyřízení by mělo být rychlejší. Výměnou za rychlost vyřízení je ovšem na Vás, abyste sami opatřili výslovný souhlas sousedů s Vaším stavebním záměrem. V případě rekonstrukce bytu např. v panelovém domě byste museli oslovit rozsáhlý soubor osob. Paradoxně tak pro Vás bude jednodušší vyřídit stavební povolení, neboť v takovém případě obešle Vaše sousedy přímo stavební úřad, přičemž místo souhlasu postačí, aby proti Vašemu záměru nebyly uplatněny námitky, resp. aby byly tyto námitky zdárně vyřízeny.

Praktické příklady

Drobné rekonstrukce bytového jádra v panelovém domě – Budete-li pouze vyměňovat starou vanu či záchod, či dávat nehořlavý obklad na původní umakartové jádro, nepotřebujete ohlášení ani stavební povolení.

Při náhradě původního jádra zděným počítejte s tím, že nové zdivo bude těžší než původní umakartová příčka. Váš záměr by měl posoudit statik. Je dobré si od něj pro případ kontroly stavebním úřadem nechat vypracovat návrh konstrukce zaručující, že při dodržení stanovených parametrů je navržené řešení bezpečné. Stále je pravděpodobné, že Váš záměr nebude vyžadovat ohlášení ani stavební povolení.

Změna dispozice bytu – vyříznutí části panelu. Nepochybně nejde o údržbu, ale o stavební úpravu. Váš záměr by měl rozhodně vyhodnotit statik. Pokud je bouraný panel nosný, potřebujete stavební povolení. V každém případě je vhodné konzultovat před provedením Váš záměr se stavebním úřadem, aby si o věci učinil úsudek.

Zasklení lodžie – Informujte se na stavebním úřadě, zda Váš záměr vyhodnotí jako změnu vzhledu stavby či nikoliv. Bude záležet na konkrétním typu a vzhledu zasklení. Pokud úřad Váš případ posoudí tak, že ke změně vzhledu stavby nedojde, nepotřebujete ohlášení ani stavební povolení.

Pozor na společné části domu

Kromě toho, že se Vaši sousedé mohou vyjadřovat k Vašemu záměru v rámci vyřizování ohlášení či stavebního povolení, může také nastat situace, kdy budete potřebovat k Vašemu záměru souhlas Společenství vlastníků jednotek. To v případě, že byste hodlali zasahovat do společných částí domu. Co je společnou částí domu, je napsáno v Prohlášení vlastníka, kterým byl Váš dům rozdělen na jednotlivé bytové jednotky. Některé konstrukce, například fasáda či stěny ohraničující jednotlivé byty jsou společné vždy, i kdyby to snad bylo v Prohlášení opomenuto. Nemůžete tedy například chtít bez souhlasu Společenství vybourat či zazdít okno ve své bytové jednotce.

„Kolaudace“ dokončené stavby

Při povolování užívání dokončené stavby už neprobíhá kolaudační řízení, jako tomu bylo podle starého stavebního zákona (před rokem 2007). Místo něj je tzv. kolaudační souhlas a i ten je vyhrazen jen pro složitější případy. V případě stavební úpravy bytu, který není kulturní památkou, bude stačit oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užíváním stavby. Oznámení musíte provést minimálně třicet dnů před zamýšleným dnem zahájení užívání. Stavební úřad na základě oznámení provede kontrolní prohlídku, při které ověří dodržení projektu. Dokončení stavby, pro kterou nebylo potřeba ani ohlášení, ani stavební povolení, není třeba stavebnímu úřadu ohlašovat.

Karel Wirth

Další podobné články

Přečtěte si také